Altijd al willen weten hoe het zit met de btw en belasting op verhuurinkomsten in Oostenrijk?
De aankoop van een vakantieappartement in Oostenrijk blijft ongekend populair. Veel Oostenrijk liefhebbers zijn op zoek naar een alternatief voor hun spaargeld waar zij zelf ook van kunnen genieten. Daarbij zijn de kopers uiteraard geïnteresseerd in de fiscale consequenties van de verhuur van zo’n luxe vakantieappartement. Zij zijn benieuwd hoe het zit met het terugvragen van de Btw, of de verhuurinkomsten zijn belast met omzetbelasting en hoe het zit met de inkomstenbelasting op de verhuurinkomsten.
Kan ik de Oostenrijkse Btw op mijn vakantieappartement terugvragen?
Wanneer u de woning niet voor verhuur aanbiedt, dan kunt u vanzelfsprekend geen aanspraak maken op Btw-teruggave. Voor veel nieuwbouwprojecten geldt echter dat de burgemeesters in populaire gebieden alleen nog een bouwvergunning afgeven in combinatie met een verhuurplicht. De verhuur draagt namelijk bij aan de levendigheid in het dorp, genereert toeristenbelasting en de toeristen spenderen geld bij de skiliften, restaurants etc.
Wanneer kopers hun vakantieappartement voor verhuur aanbieden, dan kunnen zij een Btw-nummer aanvragen bij het Oostenrijkse Finanzamt. Op dat moment worden zij beschouwd als klein ondernemer en kunnen daardoor de Btw over aankoopprijs terugvragen. Wij adviseren om dit te laten verzorgen door een Oostenrijkse Steuerberater.
Het Finanzamt stelt wel enkele eisen aan de Btw-teruggave. De drie belangrijkste eisen zijn:
- Het vakantieappartement moet minimaal 20 jaar lang verhuurd worden om het volledige Btw-voordeel te behalen.
- Over de periode eigen gebruik kun de eigenaar geen Btw-voordeel hebben. Dit wordt jaarlijks herzien op basis van het eigen gebruik ten opzichte van de werkelijk verhuurde weken.
- Over de periode dat het vakantieappartement in bezit is geweest, moet Fiscale winst gerealiseerd zijn. Anders beschouwd het Finanzamt het bezit als zogenaamde Liebhaberei en dient de Btw terugbetaald te worden.
In geval van nieuwbouwwoningen met een verhuurplicht is het in sommige gevallen mogelijk om de Btw te verleggen naar de ontwikkelaar, zodat u de Btw niet hoeft voor te financieren en de termijnbetalingen exclusief Btw kunt betalen.
Hoe zit het met de omzetbelasting over de verhuurinkomsten?
De gegenereerde huurinkomsten in Oostenrijk zijn belast met een tarief van 10 procent omzetbelasting. Indien u als eigenaar uw vakantieappartement zelfstandig verhuurt, draagt u deze omzetbelasting als eigenaar zelf af.
Voor eigenaren die hun Oostenrijks vakantieappartement hebben aangekocht, waarbij de verhuur centraal voor de eigenaar wordt georganiseerd via een verhuurorganisatie geldt dat de verhuurorganisatie deze 10 procent btw afdraagt. In dat geval ontvangt u uw huurinkomsten van de verhuurorganisatie vermeerderd met 20% omzetbelasting. U draagt deze 20% omzetbelasting weer af. Daardoor is er per saldo geen verschil ten opzichte van de eigenaren die zelfstandig verhuren.
Moet ik altijd aangifte inkomstenbelasting doen in Oostenrijk?
Voor buitenlands belastingplichtigen is het verplicht om aangifte inkomstenbelasting te doen als de inkomsten per jaar uitkomen boven de vrijstelling van 2.000 euro per persoon. Deze verplichting vervalt als deze grens niet wordt overschreden. Op het moment dat u een aangiftebiljet van het Finanzamt ontvangt, dan moet er altijd aangifte gedaan worden, ook als u onder de grens blijft.
Hoe wordt de inkomstenbelasting berekend?
De te betalen inkomstenbelasting wordt berekend over de gerealiseerde Fiscale winst over het verhuurresultaat. De Fiscale winst wordt in Oostenrijk belast en valt onder de Oostenrijkse inkomstenbelasting. Er is geen belasting in Nederland verschuldigd over de verhuurinkomsten op uw Oostenrijks vakantieappartement. Of u in Oostenrijk inkomstenbelasting over uw verhuurinkomsten moet afdragen is afhankelijk van verschillende factoren.
De Fiscale winst wordt berekend door de verhuuropbrengst te verminderen met een jaarlijkse fiscale afschrijvingen van 1,5% op het gebouw (excl. grondwaarde), jaarlijkse fiscale afschrijving van 10% op de inventaris van 10% en de rente die is betaald voor een eventuele hypotheek.
EU-Burgers die in Oostenrijk verhuurinkomsten genereren worden aangemerkt als Beschränkt Steuerpflichtig. Daarbij geldt een belastingvrijstelling van 2.000 euro per persoon. Koopt u samen met uw partner, dan heeft u voor uw gezamenlijke woning een vrijstelling van 4000 euro. Over het meerdere betaalt u inkomstenbelasting volgens een progressief stelsel. In veel gevallen betekent dit dat u geen of een gering bedrag aan inkomstenbelasting betaalt.
Al met al blijkt in de praktijk dat wanneer u in het bezit bent van één vakantieappartement en u dit samen met uw / een partner heeft gekocht, u in veel gevallen geen of maar beperkt inkomstenbelasting zult betalen.
NB: wij bemiddelen niet meer in appartementen in Oostenrijk.
Auteur: Gerard Haagsma
Disclaimer: Dit is de situatie per mei 2020. De inhoud kan onderhevig zijn aan veranderingen. U kunt aan bovenstaande informatie geen rechten ontlenen. Voor een advies op maat raden wij u aan om altijd een Oostenrijkse Steuerberater (fiscalist) in de hand te nemen.
