Overweeg je een nieuwbouwwoning in Spanje te kopen? Dan kan dat best voelen als een spannend avontuur, je koopt immers een woning die nog niet gebouwd is. Evenals in Nederland, kan het kopen van een nieuwbouwwoning in Spanje ook enkele risico’s met zich meebrengen. Aan de hand van 5 essentiële stappen proberen we het aankoopproces helder te maken en de mogelijke risico’s te minimaliseren.
Stap 1: Reservering van je droomwoning
Zodra je jouw ideale nieuwbouwwoning hebt gevonden, zul je een reserveringsovereenkomst ontvangen van de projectontwikkelaar. Hierin staan cruciale details zoals de gegevens van de projectontwikkelaar en de koper(s), een omschrijving van het project, de identificatie van het specifieke onroerend goed, het betalingsschema, de reserveringstermijn (meestal 30 dagen), en het non-refundable reserveringsbedrag. Dit is jouw eerste stap naar zekerheid.
Door de ondertekening van de reservering en de betaling van het reserveringbedrag, neemt de projectontwikkelaar de betreffende woning gedurende de reserveringstermijn uit de markt. Als koper heb je nu de gelegenheid om een Spaanse advocaat te zoeken die de aankoopovereenkomst kan beoordelen.
Indien je besluit tot aankoop over te gaan, dan zal het reserveringsbedrag meestal in mindering worden gebracht op de eerste betaaltermijn. Echter ga je niet tot aankoop over, dan kun bestaat de kans dat je het reserveringsbedrag verliest. Let goed op wat hierover in de reserveringsovereenkomst staat vermeld.
Stap 2: De rol van een Spaanse advocaat
In Nederland vervult de notaris een centrale rol bij vastgoedtransacties, maar in Spanje neemt een advocaat deze taak op zich. Voor een veilig en soepel proces is het aanstellen van een Spaanse advocaat in een vroeg stadium essentieel. Zij checken belangrijke zaken zoals eigendom, bouwvergunningen, en de verplichte bankgarantie voor bouwtermijnen. De Spaanse advocaat beoordeeld ook de inhoud van de koopovereenkomst en kan je vragen hierover beantwoorden.
In Spanje is de ontwikkelaar wettelijk verplicht om een bankgarantie te geven voor de reeds betaalde bouwtermijnen. Deze bankgarantie biedt zekerheid: mocht de projectontwikkelaar onverhoopt failliet gaan, dan zijn de betaalde termijnbetalingen aan de projectontwikkelaar gedekt. Belangrijk om te benadrukken is dat een bankgarantie uitsluitend wordt afgegeven als er een geldige bouwvergunning is en de projectontwikkelaar eigenaar is van de grond.
Stap 3: Koopovereenkomst – De bindende stap
Als alles in orde is, komt de koopovereenkomst (Contrato Privado de Compraventa) in beeld. Dit document legt de aankoopvoorwaarden gedetailleerd vast. Belangrijk: na ondertekening ben je een verplichting aangegaan, de koopovereenkomst is bindend.
Wij raden sterk aan om de betalingen tijdens de bouw te laten verlopen via de derdenrekening van je Spaanse advocaat. De advocaat kan voor elke betaling een bankgarantie opvragen. Voor een nieuwbouwwoning is dit de veiligste manier.
Stap 4: Oplevering van de nieuwbouw – Klaar voor de notaris
Bij oplevering controleert je advocaat cruciale zaken, waaronder conformiteit met plannen, controle op de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering, controle op aansluiting op nutsvoorzieningen, en inschrijving in het kadaster. Vergeet niet je NIE-nummer aan te vragen voor fiscale doeleinden.
Indien gewenst kun je de woning nog door een onafhankelijke bouwkundige laten checken op eventuele gebreken.
Vraag je advocaat of het nodig is om een Spaanse bankrekening te hebben voor de laatste betaling bij de notaris, aangezien deze vereiste per regio kan verschillen. Een Spaanse bankrekening is ook handig in andere situaties, zoals het gescheiden houden van geldstromen, zoals verhuurinkomsten en vaste lasten, van je reguliere rekeningen.
Stap 5: Notariële overdracht – De officiële overhandiging
Na het doorlopen van alle stappen is het moment van de notariële overdracht aangebroken. Je tekent de koopakte en ontvangt de sleutels. Het is praktisch om je Spaanse advocaat te machtigen zodat je niet steeds voor elke handtekening naar Spanje hoeft. Betaling van de resterende bouwtermijn gebeurt veilig via de derdenrekening van je advocaat. Inschrijving van je eigendomstitels in het landregister maakt je officieel de rechtmatige eigenaar.
Let op: voor nieuwbouwappartementen is het instellen van een Vereniging van Eigenaren verplicht, een stap die vaak door de projectontwikkelaar wordt geïnitieerd.
Kortom, met deze 5 stappen verander je jouw droom van een Spaanse nieuwbouwwoning in realiteit, zonder onaangename verrassingen. Lees verder voor gedetailleerde inzichten en tips om je reis soepel te laten verlopen.
Auteur: Gerard Haagsma
