Alojamento Local (AL) is een verhuurvergunning voor korte termijn vakantieverhuur aan toeristen. Hieronder wordt verstaan een verhuurperiode van 1 tot maximaal 365 dagen waarbij geen huurcontract wordt opgemaakt tussen de huurder en de verhuurder. De verhuur vindt plaats op basis van de algemene voorwaarden van de accommodatie. De verhuur betreft een tijdelijke (vakantie) onderkomen dat volledig ingericht en gemeubileerd is. De verhuur is inclusief energiekosten, internetkosten, eventuele commissie kosten etc.
Overlast door groeiend toerisme
In veel grote steden neemt het toerisme buitenproportionele vormen aan en de overlast neemt toe. Doordat veel huizen worden verhuurd aan toeristen, heeft dit impact op de huizenprijzen. De huizenprijzen stijgen en daardoor wordt het voor de locals steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden.
Ook in Lissabon en Porto is deze ontwikkeling gaande en voor de Portugese regering was dit eind 2023 aanleiding om enkele rigoureuze maatregelen te nemen wat betreft het toekennen van nieuwe verhuurvergunningen van lokale accommodaties (Alojamento Local). Doordat deze maatregelen landelijk werden ingevoerd, werden ook gebieden waar toerisme juist van groot belang is hard geraakt. Enkele Portugese regio’s en gemeenten alsook de vastgoedsector hebben grote zorgen geuit.
Nieuwe verkiezingen; aangekondigde wijzigingen
In het voorjaar van 2024 zijn er verkiezingen geweest in Portugal en António Leitão Amaro, de nieuw verantwoordelijke minister, geeft aan dat de nieuwe regering de zorgen die leven in de vastgoedsector gaat beoordelen. Na een vergadering van de Raad van Ministers in Lissabon, kondigde Leitão Amaro aan dat de nieuwe Portugese regering recent enkele belangrijke wijzigingen heeft goedgekeurd wat betreft de regels voor het verstrekken van een vergunning voor de verhuur van lokale accommodaties (AL). Deze wijzigingen maken verschillende beperkende maatregelen van de vorige regering ongedaan en ze zijn bedoeld om de mogelijkheden van vakantieverhuur voor eigenaren te vergroten. Hij benadrukte dat de wijzigingen “enkele fouten” corrigeren die zijn gemaakt onder de vorige regering.
Belangrijke herzieningen
Een belangrijke herzieningen is, de herinvoering van de overdracht van bestaande verhuurlicenties, weer toe te staan. Hiermee komen eigenaren van onroerend goed in geval van bijvoorbeeld overlijden, erfenis of echtscheiding niet gelijk in de problemen.
Ook een belangrijke herziening is dat de verhuurvergunning niet meer na 5 jaar automatisch is verlopen.
Een andere belangrijke herziening is dat het toekennen van AL-vergunningen wordt gedecentraliseerd zodat gemeenten zelf de bevoegdheid krijgen om te beslissen welke lokale accommodaties wel of geen verhuurvergunning krijgen. Door dit maatwerk is er veel meer draagvlak buiten Lissabon en Porto.
Het is nu even afwachten tot dat de aanpassingen op deze wet gepubliceerd zijn, maar de Portugese regering wil deze herzieningen snel goedkeuren zodat de definitieve wet “binnen enkele weken” van kracht zou kunnen zijn.
Nog steeds blijven enkele beperkende maatregelen van kracht, zeker voor bestaande (oudere) residentiële appartement complexen in een condominium. In dergelijke gevallen moet bij een nieuwe aanvraag goedkeuring komen van alle mede-eigenaren in het condominium. In nieuwe residentiele appartement complexen, zeker die in toeristische gebieden, zien we dat goedkeuring voor verhuur (AL) al bij aanvang in de “Condomnium Rules” zijn opgenomen. Het is van groot belang om vooraf te kijken wat er met betrekking tot de verhuur van je woning in de “Condominium Rules” staat beschreven.
De aangekondigde aanpassingen van de regering met betrekking tot vakantieverhuur zijn een positieve stap voor de vastgoedmarkt in Portugal. Het is aantrekkelijk voor investeerders, maar het geeft vooral de nodige stabiliteit en flexibiliteit voor huiseigenaren en kopers terwijl de gemeentes lokaal een vinger in de pap houden.
Projecten met toeristische vergunning
Voor kopers die maximale zekerheid willen om hun woning te verhuren zijn complexen met een toeristische vergunning een logische keuze. Woningen met een dergelijke vergunning hebben geen last van alle nieuwe maatregelen. Hier is de toeristische verhuur in de licentie geregeld. Enkele voorbeelden van projecten met een Toeristische vergunning zijn bijvoorbeeld:
– Primelife in Carvoeiro
– Ombria Algarve in Loulé
– Wyndham Grand Algarve in Quinta do Lago
Auteur: Gerard Haagsma
